深圳楼市即将柳暗花明

　　特约撰稿 郭建波
　　正方
　　自去年三季度央行开始实施房贷紧缩政策后对市场产生了巨大影响，各大城市商品房交易量都出现不同程度的减少。
　　从今年上半年各地对房地产市场的统计结果看，国家一系列宏观调控政策后，市场对此已做出激烈回应。以深圳为例，八个月来一直处于缩量阶段价格比高峰值平均回落三成左右，特区外情况更为严重。
　　人气逐渐恢复
　　中央政府和地方政府、外资和内资、房地产开发商和消费者三重利益博弈的结果将使宏观调控政策逐步趋于中性化。
　　在调控政策出台初期的民意调查显示，多数民众认为房价将步入回调通道。根据６月份调查表明，超过六成的购房者认为房价很快将探底上涨。
　　房地产市场的刚性需求在短期内虽会受观望情绪的影响而出现间歇，但一旦升值预期重新抬头，市场参与各方认为房价仍将上涨，经过一段时间的滞涨之后，刚性需求将势不可挡，成交量出现反弹。同时，由于对今年下半年市场的看好，抱着“赌一把”的心理，部分秋季新上市楼盘将再次提高房价，市场因此进入下一个上升期。
　　特区外置业成主流
　　市场经过几个月的政策消化，再加上预计７月份的汇率调整和人民币的大幅升值，从七月份开始，市场对房地产的升值预期将重新抬头，进入秋季，交易量和房价将出现“报复性”反弹。
　　深圳房地产业由于特区内土地的稀缺已进入一个新的时代――后特区城市化时代。从今年上半年深圳住宅销售面积各行政区分布来看，特区外置业已渐成主流。
　　下半年，由于上市的名盘较多，沙河、中海、招商、华侨城均有新盘推出，因此深圳下半年的楼盘销售均价还会持续反弹，受住宅供应结构、刚性需求、反弹效应、港人来深置业增加等一系列利好因素影响，深圳楼市将继续理性健康地高位运行。
　　（作者系资深地产专家）
　　下半年深圳楼市或现小高潮
　　特约撰稿 冯志红
　　第三方
　　根据深圳市国土房产局公布的《２００８年１～５月深圳房地产市场分析报告》显示，深圳房价经过较大幅度的调整后，目前已经基本跌回至去年初水平，５月份的住宅均价为１１０１４．１４元／平方米，深圳房价较高峰期下降幅度已超过３０％，南山、宝安的某些区域甚至跌了４０％。笔者认为下半年楼市有机会出现反弹小高潮。
　　高端豪宅入市抬升整体楼价
　　上半年全市的推盘量主要以中档盘为主，高端大盘入市较少，这也是造成深圳整体楼价大幅下滑的原因之一。许多专家认为，过去几年深圳房价飙升是因为过度开发大面积豪宅，从而推动楼市大幅升温。
　　近期推出或即将推出的高端豪宅主要有：位于罗湖的百仕达东郡广场，以均价约２．５万元／平方米入市；位于龙华的莱蒙水榭山花园，以均价约４．５万元／平方米入市；位于宝安中心区的熙龙湾花园，以均价约１．９万元／平方米入市；位于盐田区的万科东海岸三区和东部华侨城天麓七区，分别以均价约３万元／平方米（酒店公寓）、６万元／平方米（联排别墅）和５～９万元／平方米入市；位于南山的浪琴半岛，以均价约２．７万元／平方米入市；位于蛇口的卓越维港名苑，预计近期以４～６万元／平方米的高价入市；还有以别墅、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ、多层洋房为主的圣莫丽斯豪宅项目亦已推向市场。这些高级豪宅的销售必将带动下半年深圳楼价的回升。
　　“金九银十”将使楼市升温
　　按照以往经验，每年的９、１０月份被誉为楼市的黄金周期，业内人士称之为房地产市场中的“金九银十”。持币观望的购楼者资金充足；此时的市场推盘量增加，房源充足，可供选择的房子增加，正是入市的好时机。另外，深圳每年的秋交会房展此时也将开始，将提升楼市人气，成交量迅速增加。以上各种因素都有机会使楼市进一步升温。
　　虽然今年是国家房地产市场调控年，但是由于楼价的下降幅度已经很大，使得持币观望的购房者耐不住长时间的等待，“金九银十”的黄金期将会吸引一大批买家入市，特别是自住型买家会选择出手，相信此时深圳楼市会出现一波成交小高潮。
　　（作者系资深地产策划人）
　　方
　　反
　　买方市场
　　刚刚来临
　　特约撰稿 戴欣明
　　在中小户型主导下的深圳楼市，买方市场是必然的结局。
　　剖析这个观点很简单，一是“９０／７０”政策下生产出来的房子要在２年左右的时间推向市场，这些房子成为主流；二是中国的房地产市场一直以来就是政策性市场，其主要特点是对过度投机的抑制，保障中低收入人群的安居乐业；三是豪宅因素，由于深圳土地资源稀缺，这部分住宅将以“资源性卖方市场”为主导，这样就为楼市的买方市场打下了基础。
　　现在深圳楼市的低迷，无疑是另一种形式的“金融危机”，这对于房地产开发商，特别是投机者是彻底的打击。
　　房价在排除通胀因素后，预计至少要５年才能回到现在的水平，回到高峰期的房价至少要８年。一是因为投机空间迅速变小；二是投资需求受限，随着内地城市的迅速发展，深圳宜居城市的优势将逐渐弱化，更多的投资需求会转向内地；三是人们的置业需求逐渐理性化、功能化，特别是“汶川地震”使人们对居住价值的重新建立起到拐点作用；四是房地产